gastos de formalización de la hipoteca

Los gastos de formalización de la hipoteca

¿quién tiene que pagarlos?

Desde hace unos meses estamos asistiendo a un bombardeo intenso de noticias sobre la posible reclamación de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios desde que, el pasado 25 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declarase la nulidad de este tipo de cláusulas contractuales por su carácter abusivo y desproporcionado en los préstamos suscritos con el BBVA y el Banco Popular.
Pero lo cierto es que la práctica habitual de la gran mayoría de los bancos de este país era incluir en los contratos de préstamo hipotecario una cláusula por la que el consumidor debía hacerse cargo, íntegramente, de los gastos de formalización de la hipoteca.

¿Qué se entiende por gastos de formalización?

Entre ellos se incluyen los gastos derivados de:
Aranceles Notariales (por la escritura de préstamo hipotecario).
Registro de la Propiedad (por la inscripción hipoteca).
Tasación del inmueble.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Gestoría (cuando la intervención haya sido impuesta por el banco).

¿Cuánto se puede reclamar?

Como decimos, estas cláusulas han sido declaradas nulas por el desequilibrio que causa a los consumidores, pero, ahora bien, ¿tiene derecho el consumidor a recuperar la totalidad de los gastos asumidos? Lo cierto es que se trata de una cuestión incluso más controvertida que la de las cláusulas suelo. El Tribunal Supremo no se pronunció respecto de si los bancos deben devolver todas las cantidades invertidas por estos conceptos o bien, si cabe un reparto de los gastos entre el prestamista y el prestatario.
Al no haber un criterio jurisprudencialmente establecido al respecto, nuestros tribunales se están pronunciando de las más variopintas formas: desde declarar que los bancos deben devolver todos los gastos, a sólo una parte e incluso a no devolver absolutamente nada.

¿Hay algún límite temporal?

Otra cuestión polémica muy debatida últimamente es la relativa al plazo de prescripción para reclamar los gastos al banco. De nuevo tenemos que advertir que no hay una posición jurisprudencial clara todavía. Unos defienden la posibilidad de reclamarlos independientemente de la fecha de formalización y otros limitan la posibilidad de reclamarlos a aquellas hipotecas canceladas dentro de los 4 años anteriores a la sentencia de 25 de diciembre de 2015, es decir, entre diciembre de 2011 a diciembre de 2015.

¿Cómo reclamar?

Desde nuestra perspectiva, creemos que estamos en un momento clave en el que nuestro papel es pelear por la devolución total de los gastos de formalización, cuyo desembolso por los prestamistas supone un claro desequilibrio que vulnera la normativa de protección de los consumidores.
Creemos que lo más sensato es adoptar un sistema similar al establecido por el Real Decreto Ley 1/2017 para reclamar cláusulas suelo: presentar reclamación extrajudicial ante el banco y, en caso de no llegar a acuerdo, iniciar el correspondiente procedimiento judicial.
Para ello será necesario estudiar cada caso concreto, revisar la escritura de la hipoteca, y aportar las facturas de notaría, registro y tasación y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para determinar la cantidad a reclamar.
En Lois Carrera Abogados estaremos encantados de asesorarte respecto de la oportunidad de reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca. ¡Ven e infórmate!

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