Cuando realizamos la compra de una vivienda debemos hacernos la siguiente pregunta: ¿Debemos pagar el IVA, el ITP o los dos?
Como regla general, el IVA y el ITP son incompatibles, es decir, que por cada hecho susceptible de tributación se deberá pagar únicamente uno de los dos impuestos. Sin embargo, una de las excepciones a esta regla la constituyen las entregas de inmuebles exentos de IVA, salvo renuncia a la exención.
En este sentido, están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones terminadas (si se renuncia a estas exenciones habrá que pagar el IVA y no el ITP).
Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el IVA, mientras que las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el ITP.
Concepto de primera y segunda entrega
El concepto de primera y segunda entrega no es el que cualquier persona podría pensar, sino que a estos efectos tienen un significado propio.
La primera entrega es la realizada por el promotor tras la construcción o rehabilitación. No obstante, hay determinados supuestos en los que la entrega realizada por el promotor constituye segunda entrega. Por ello, conviene distinguir los siguientes casos:
– Si el promotor no utiliza previamente el inmueble, con independencia del tiempo transcurrido desde su terminación: 1ª entrega.
– Si se utiliza previamente el inmueble de manera ininterrumpida:
1.-Por el promotor antes de los 2 años posteriores a la terminación: 1ª entrega.
2.-Por el promotor una vez se cumplan dos años de la terminación: 2ª entrega.
3.-Por el usufructuario antes de los 2 años posteriores a la terminación: 1ª entrega.
o Por el usufructuario una vez se cumplan dos años de la terminación:
Por el usufructuario una vez se cumplan dos años de la terminación:
Venta al usufructuario: 1ª entrega
Venta a 3ª persona: 2ª entrega
o Por el arrendatario antes de los 2 años posteriores a la terminación: 1ª entrega.
o Por el arrendatario una vez se cumplan dos años de la terminación:
Venta al arrendatario: 1ª entrega
Venta a 3ª persona: 2ª entrega
Renuncia a la exención : La exención citada puede ser objeto de renuncia, tributando dichas operaciones por IVA. La renuncia se realiza por el vendedor, operación por operación, comunicándolo al adquirente con carácter previo o simultáneo. Se requiere que el adquirente sea empresario que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a deducción.
Tipos impositivos
Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
Con carácter general: 10 %.
Cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública: 4%.
